Ett växande antal företag som äger och förvaltar fastigheter har omvandlats till fastighetsplaceringar (REIT) genom åren. Detta steg gjorde det möjligt för dem att undvika att betala federal inkomstskatt på företagsnivå (förutsatt att de uppfyller IRS-riktlinjerna för en REIT) och utvidga sin investerarbas till inkomstsökande fastighetsinvesterare. Dessa kan nu även investera i fängelser.

En bransch som har utnyttjat REIT-strukturen de senaste åren är privata fängelseoperatörer. Branschens två ledare, CoreCivic (NYSE: CXW) och GEO Group (NYSE: GEO), omvandlades båda till REIT 2013. Här är en närmare titt på hur man kan investera i fängelser genom två olika fängelse REITs och vad som ligger framför sektorn.

Vad är ett fängelse REIT?

National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit) har ingen separat kategori för fängelse REIT. Istället räknar organisationen fängelseoperatörer som tillhörande undergruppen special REITs. Det fanns elva REIT i denna kategori i slutet av 2020, inklusive de som äger och förvaltar biografer, kasinon, jordbruksmark och utomhusreklamplatser. Ett par REIT fokuserar på varje fastighetstyp, vilket gör det möjligt för investerare att klumpa in dem i mini-undergrupper som fängelsefokuserade REIT.

Fängelse REIT skiljer sig från de flesta andra typer av REIT. Medan en typisk REIT äger kommersiella fastigheter som den hyr ut till hyresgäster och genererar relativt stabila inkomstflöden, erbjuder fängelse-REIT olika fastighetslösningar till statliga enheter.

Exempelvis förvaltar CoreCivic cirka 19 miljoner kvadratmeter fastigheter som används av myndigheter. Företaget har tre rörelsesegment:

1. Säkerhet: CoreCivic hanterar 14,7 miljoner kvadratmeter kriminalvårds- och interneringsanläggningar på uppdrag av federala och statliga myndigheter. Driften av säkra korrigeringsanläggningar levererade 85% av företagets NOI under 2019.
2. Fastighet: Företaget äger 3,3 miljoner kvadratmeter utrymme som korrigeringsanläggningar och andra statliga servicebyråfastigheter som det hyr ut till statliga myndigheter. CoreCivic bedriver utveckling och återförsäljning av uthyrning av anläggningar som hyrs ut till statliga operatörer. Dessa aktiviteter bidrog med 10% av dess NOI under 2019.
3. Community: Företaget driver 700 000 kvadratmeter lokalkorrigeringsanläggningar som tillhandahåller återinträde för bostäder. Dessa aktiviteter gav 5% av dess NOI under 2019.

Således tjänar CoreCivic i första hand pengar på att förvalta och driva fastigheter på uppdrag av statliga myndigheter snarare än på ägande och leasing av anläggningar. I realiteteten har detta företag valt att inte investera i fängelser själva, bara driva dem.

Samtidigt äger eller hyr GEO Group 93 anläggningar som tillhandahåller säkra, återinträde och ungdomstjänster för myndigheter. Företaget har också ett skattepliktigt REIT-dotterbolag (TSR) som hanterar 30 anläggningar för amerikanska och utländska myndigheter, inklusive 22 som tillhandahåller säkra tjänster, två återinträdescentra, en ungdomsanläggning och fem internationella servicefakulteter.

TSR sköter också mer än 70 icke-bostadscentra och tillhandahåller elektroniska övervakningstjänster (t.ex. ankelarmband) för mer än 155 000 övervakade individer. Bolagets ägda och hyrda anläggningar bidrog med 65% av NOI under 2020. Dess förvaltade anläggningar levererade 10% och dess utländska tjänster och andra tjänster (som inkluderar anläggningskonstruktion och designtjänster) gav 25%.

Utförandet av fängelse REITs

CoreCivic och GEO Group omvandlades till fängelse REIT eftersom de trodde att strukturen skulle göra det möjligt för dem att utnyttja sin fastighetsexpertis för att skapa mer värde för dem som ville investera i fängelser. Tyvärr inträffade det motsatta.

Båda har signifikant underpresterat S&P 500 sedan konverteringen. Det beror på två viktiga frågor: dålig ekonomisk utveckling och en förändring i samhällets syn på privat fängelseägande.

CoreCivics ekonomiska resultat har minskat sedan det blev en REIT. År 2012 – det förra året som ett traditionellt C-corp – producerade företaget 157 miljoner dollar i nettoresultat och 423 miljoner dollar i justerad EBITDA. Snabbspolning framåt sju år och företaget hade bara genererat 146 miljoner dollar i nettoresultat och 420 miljoner dollar i justerad EBITDA under de senaste tolv månaderna som slutade i juni 2020.

Resultatnedgången kom även om REIT har utvidgat sin tillgångsbas väsentligt och orsakat att skuldsättningsgraden ökat från 2,6 gånger skuld till EBITDA 2012 till 3,9 gånger skuld till EBITDA 2020. Företaget skyller på sin underprestanda på måste betala en hög utdelning för att behålla sin REIT-status, vilket fick den att låna pengar för att finansiera tillväxt istället för att behålla kassaflödet.

GEO Group har gjort ett något bättre jobb för att öka sina resultat genom åren. Under 2012 genererade REIT 215,7 miljoner dollar i AFFO och 389,8 miljoner dollar i NOI. Det är på väg att producera 292 miljoner dollar till 294,5 miljoner dollar i AFFO 2020, tillsammans med 607,5 miljoner dollar till 610 miljoner dollar i NOI. På basis av aktier har AFFO dock minskat från 3,52 USD 2012 till ett förväntat intervall på 2,43 till 2,45 USD 2020. Det beror på en ökning med nästan 30% av företagets genomsnittliga utspädda aktier sedan det blev en REIT eftersom det emitterade nya aktier för att finansiera tillväxt.

Båda REIT har kämpat för att skapa aktieägarvärde eftersom det har blivit alltmer utmanande för privata fängelseoperatörer att få tillgång till kapital (eget kapital och skuld) på grund av samhällspress. Ett växande antal människor ser privata fängelser som en del av problemet och inte en lösning för att fixa USAs straffrättsliga system eftersom de drar nytta av fängelse. Således finns det ett upplevt incitament att hålla människor i dessa anläggningar istället för att hjälpa dem att återinträda i samhället där de kan bli fungerande medlemmar istället för att falla i återfall. Medan båda REITs ökar sitt fokus på samhällets återinträde, har det inte hjälpt till att lösa branschens imageproblem.

Den frågan har haft en betydande ekonomisk inverkan på fängelset REIT. Flera större banker har lovat att inte låna ut pengar till privata operatörer av fängelser och interneringscentraler, eftersom sektorn inte stämmer överens med deras miljö-, sociala och styrande initiativ (ESG). Under tiden har lagstiftare lagt press på sektorn, och vissa försöker avsluta användningen av privata fängelseoperatörer.

Slutligen har investerare försurat sig på branschen på grund av oro för ESG, potentiella nya regler och sektorns kroniska underprestanda. Det gör det mer utmanande och dyrare för fängelse REITs att skaffa externt kapital för att finansiera expansion, vilket har lett till att deras aktieräkningar och hävstångsnivåer har stigit, vilket sätter ytterligare press på deras aktiekurser.

Hur ser framtiden ut för fängelset REIT?

Branschförhållandena har blivit så utmanande att CoreCivic beslutade att överge REIT-strukturen och konvertera tillbaka till ett företag med början 2021. Det gör det möjligt för företaget att behålla mer pengar eftersom det inte kommer att behöva följa minimikrav på utdelning för att upprätthålla efterlevnaden av IRS vägledning för REIT.

Företaget har ursprungligen för avsikt att använda kontanter för att betala ned skulder. När den väl har nått sitt riktade skuldsättningsgrad på 2,25 till 2,75 gånger skuld-till-EBITDA planerar den att återföra en betydande del av sitt fria kassaflöde till aktieägarna via återköp av aktier och framtida utdelningar. Det kommer också att finansiera tillväxtmöjligheter, inklusive att utveckla nya anläggningar i sitt fastighetssegment och driva nya samhällstjänster som inte fanns tillgängliga under REIT-strukturen.

Å andra sidan planerar GEO Group att förbli ett börsnoterat REIT. Företaget minskade dock sin kvartalsutdelning med 29% i slutet av 2020 för att behålla mer kontanter för att betala tillbaka skulden. Denna åtgärd kommer att ge den ytterligare ekonomisk flexibilitet när den navigerar genom sektorns utmaningar.

Slutsatsen om fängelse REITs

Fängelse REIT har kämpat för att skapa värde för investerare sedan undergruppen bildades 2013. Det leder CoreCivic till att lämna sektorn. Medan Geo Group förblir engagerade i strukturen, kan det också gå mot exit om investerare vill investera i fängelser och dess jämförelse ger högre avkastning. I kombination med sektorns uppfattningsfrågor gör den okända framtiden för det återstående fängelset REIT det till ett oattraktivt alternativ för REIT-investerare i dessa dagar.