Om du vill investera i fastigheter eller vill diversifiera din portfölj är REIT ETFer ett utmärkt sätt att få exponering mot de globala och europeiska fastighetsmarknaderna.
Real Estate Investment Trusts (REITs) är företag som direkt äger, driver eller finansierar inkomstbringande fastigheter. De fokuserar vanligtvis på kommersiella fastigheter som köpcentra, hotell, kontorsbyggnader etcetera snarare än bostäder, de kan handlas på börsen och de samlar investerarnas pengar i diversifierade innehav – se dem som motsvarigheten till fonder för fastigheter.
Hur fungerar REITs?
REITs är ett internationellt erkänt investeringsinstrument, som först etablerades i USA 1960, med målet att bredda deltagandet i fastigheter som en tillgångsklass. Storbritannien dök upp lite sent till spelet och antog REIT-lagstiftningen 2007. Kvalificeringskriterierna för REIT-status varierar beroende på territorium men generellt måste ett företag:
Investera minst 75 % av sina tillgångar i fastigheter.
Tjäna minst 75 % av vinsten från fastighetshyra, ränta på bolån eller från fastighetsförsäljningar.
Betala ut minst 90 % av den skattepliktiga inkomsten som utdelning till aktieägarna.
Högst 50 % av dess aktier får finnas hos 5 eller färre aktieägare.
I Storbritannien måste fastighetsuthyrningen omfatta minst 3 fastigheter och ingen enskild fastighet får stå för mer än 40 % av densamma. I utbyte drar REITs nytta av en godartad skatteordning. Till exempel betalar inte brittiska REITs bolagsskatt eller kapitalvinstskatt på sina fastighetsinvesteringar, till skillnad från mindre effektiva, äldre fordon som fastighetsbolag och Property Unit Trusts. Som ett resultat har majoriteten av gamla fastighetsbolag i Storbritannien (efter värde) konverterat till REITs enligt British Property Federation.
Precis som med aktiefonder finns det olika typer av REIT. Vissa är stora med mycket diversifierade portföljer medan andra är specialiserade på en viss typ av fastigheter. Till exempel fokuserar vissa REIT på självförvaring, eller läkarmottagningar eller små affärsenheter. De flesta av REITs är kända som equity REITS och investerar direkt i deras fastigheter. Mortgage REITs tillhandahåller bolån till fastighetsägare eller köper inteckningsskyddade värdepapper (MBS), medan hybrid REITs blandar och matchar de två tillvägagångssätten.
Varför är REITs bättre än att investera i fastigheter direkt?
REITs kan noteras och handlas på aktiemarknaden precis som andra börshandlade värdepapper. Det gör REITs mycket likvida i jämförelse med enstaka fastigheter som kan ta lång tid att köpa eller sälja – vilket alla husägare kan vittna om. Illikviditet har ofta varit ett problem även för de börsnoterade fastighetsbolagens fordon. Deras struktur har tvingat vissa att begränsa inlösen under tider av stress och låsa in investerare eftersom företaget inte kunde avveckla sina innehav snabbt nog.
Som poolade investeringsinstrument har REITs den finansiella eldkraften att investera i flera fastigheter, medan små investerare tvingas placera alla sina satsningar på en enda fastighet på en enda marknad om de investerar direkt. Du kan också investera i en globalt diversifierad REIT ETF för 1 000 kronor i motsats till de miljoner du skulle behöva köpa in i ett enda, glänsande London-torn.
Dessutom behöver du inte bli expert på planering, finansiering, utveckling och underhåll av fastigheter när du kan lägga ut allt detta till en REITs ledningsgrupp.
Hur passar REITs in i min portfölj?
Genom att inkludera REITs i din tillgångsallokering kan du minska risken för din portfölj med hjälp av diversifiering.
REITs används också i stor utsträckning av investerare som är intresserade av hög direktavkastning. REIT-kravet att föra över 90 procent av vinsten som utdelning, plus det faktum att många tecknar hyresgäster på långtidshyresavtal, gör REITs till en användbar inkomstkälla.
Hur väljer jag REIT ETFer?
REIT ETFer erbjuder samma fördelar som andra typer av ETFer: ett enkelt, transparent, prisvärt sätt att investera i en handelbar korg med värdepapper.
REIT ETFer spårar REIT-aktieindex så att du kan dra nytta av avkastningen på hela fastighetsmarknader istället för att satsa gården på ett fåtal fastighetsbolag. Dessutom har internationellt erkännande av REIT:er möjliggjort utvecklingen av billiga globala fastighets-ETFer.
Om du föredrar internationell exponering och potential för starkare avkastning, titta på FTSE EPRA/NAREIT Developed Dividend+ Index.
Om du är säker på de långsiktiga utsikterna för den brittiska marknaden, undersök då FTSE EPRA/NAREIT United Kingdom Index.
Naturligtvis är det viktigt att undersöka sammansättningen av de index som spåras av dina kortlistade ETF:er.
De 10 största fastighets-ETF:erna på marknaden
Tabellen nedan tar upp tio av de största fastighets-ETFerna som är tillgängliga för europeiska investerare som vill investera i fastigheter med hjälp av en börshandlad fond.
För ytterligare information om respektive börshandlad fond, klicka på kortnamnet i tabellen nedan.
HANetfs medvd Hector McNeil pratade med Proactives Stephen Gunnion om företagets växande utbud av covered call ETFer, inklusive REX- och YieldMax-serierna, som levererar några av de högsta förväntade avkastningarna på marknaden. McNeil sa att HANetfs produkter är utformade för att möta investerarnas växande efterfrågan på inkomstgenererande strategier, eftersom covered call ETFer använder en blandning av utdelningar och optionspremier för att generera avkastning.
”Den lägsta vi har i REX-intervallet är ungefär 20, 22, 23 procent årligt, hela vägen upp till mitten av 30-talet”, förklarade McNeil och tillade att YieldMax-produkter kan nå upp till 59 procent med M5TY ETFer. REX-sortimentet täcker krypto-, blockkedje-, miners- och tekniksektorer, medan YieldMax-sortimentet inkluderar strategier inriktade på large-cap-teknik och exponering mot enskilda aktier mot MicroStrategy.
McNeil sa att båda intervallen förvaltas av mycket erfarna aktiva förvaltare som handlar med dagliga optioner, vilket ger investerare ett nytt sätt att tjäna avkastning utöver traditionella utdelningsstrategier. Han tillade att framgången för covered call-ETFer i USA nu speglas i Europa, där HANetf ser cirka 100 miljoner dollar i tillgångar i REX- och YieldMax-erbjudandena.
ETFen investerar i högavkastande företagsobligationer i USD från emittenter över hela världen. De värdepapper som ingår filtreras enligt ESG-kriterier (miljö, social och bolagsstyrning). Alla löptider ingår. Betyg: Sub-Investment Grade. Valutasäkrad till euro (EUR).
Den börshandlade fondens TER (total cost ratio) uppgår till 0,45 % p.a. JPMorgan USD High Yield Bond Active UCITSETF EUR Hedged (dist) är den enda ETF som följer JP Morgan USD High Yield Bond Active (EUR Hedged) index. ETFen replikerar det underliggande indexets prestanda genom full replikering (köper alla indexbeståndsdelar). Ränteintäkterna (kuponger) i ETFen delas ut till investerarna (halvårsvis).
JPMorgan USD High Yield Bond Active UCITSETF EUR Hedged (dist) är en mycket liten ETF med tillgångar på 2 miljoner euro under förvaltning. Denna ETF lanserades den 26 november 2024 och har sin hemvist i Irland.
Investeringsmål
Delfondens mål är att uppnå en långsiktig avkastning som överstiger jämförelseindexet genom att aktivt investera främst i en portfölj av företagsskuldpapper i USD-denominerade under investeringsgrad.
Riskprofil
Värdet på din investering kan falla såväl som stiga och du kan få tillbaka mindre än du ursprungligen investerade.
Värdet på räntebärande värdepapper kan förändras avsevärt beroende på ekonomiska förhållanden och ränteförhållanden samt emittentens kreditvärdighet. Emittenter av räntebärande värdepapper kan misslyckas med att uppfylla betalningsförpliktelser eller kreditbetyget för räntebärande värdepapper kan sänkas. Dessa risker är vanligtvis ökade för räntebärande värdepapper under investeringsgrad, som också kan vara föremål för högre volatilitet och lägre likviditet än räntebärande värdepapper med investeringsgrad.
Konvertibla obligationer är föremål för de kredit-, ränte- och marknadsrisker som är förknippade med både räntebärande och aktierelaterade värdepapper och för risker som är specifika för konvertibla värdepapper. Konvertibla obligationer kan också vara föremål för lägre likviditet än de underliggande aktiepapperen.
Betingade konvertibla skuldebrev kommer sannolikt att påverkas negativt om specifika utlösande händelser inträffar (enligt det emitterande företagets avtalsvillkor). Detta kan vara ett resultat av att värdepapperet konverteras till aktier till en diskonterad aktiekurs, att värdepapperet skrivs ned, tillfälligt eller permanent, och/eller att kupongbetalningar upphör eller skjuts upp.
Tillväxtmarknader kan utsättas för ökad politisk, regulatorisk och ekonomisk instabilitet, mindre utvecklade förvarings- och avvecklingsmetoder, dålig transparens och större finansiella risker. Räntebärande värdepapper på tillväxtmarknader och under investment grade kan också utsättas för högre volatilitet och lägre likviditet än räntebärande värdepapper på icke-tillväxtmarknader respektive investment grade.
Hållbarhetsrisk kan ha en väsentlig negativ inverkan på en emittents finansiella ställning eller operativa resultat och därmed värdet på investeringen. Dessutom kan det öka delfondens volatilitet och/eller förstärka redan existerande risker för delfonden.
Delfonden strävar efter att ge en avkastning över jämförelseindex; Delfonden kan dock prestera sämre än jämförelseindexet.
Ytterligare information om risker finns i avsnittet ”Riskinformation” i prospektet.
Det betyder att det går att handla andelar i denna ETF genom de flesta svenska banker och Internetmäklare, till exempel DEGIRO, Nordnet, Aktieinvest och Avanza.
Flödena av europeiska tematiska UCITS-ETFer fortsätter att öka uppåt i takt med att investerare dras mot högt övertygande megatrender, med AI (Artificiell Intelligens), försvar, energi (specifikt uran) och Kinas internet och e-handel alla i ledande positioner.
Viktiga punkter
AI minskar gapet på försvaret då flödena av europeiska tematiska ETFer når 13,1 miljarder dollar hittills i år
Försvaret fortsätter att dominera under första till tredje kvartalet (+9,86 miljarder dollar)
AI toppar nettoinflödena för augusti och september
Globala försvars-ETFer fortsätter att leda flödena hittills i år (YTD) med +5,93 miljarder dollar i nettoflöden, med europeiska försvars-ETFer på andra plats med +3,92 miljarder dollar i nettoflöden.
Emellertid har ETFer inom artificiell intelligens sett en anmärkningsvärd ökning i efterfrågan sedan slutet av första halvåret 2025, med dominerande inflöden under augusti och september för att nå nästan +2,11 miljarder dollar i nettoflöden hittills i dag. Detta motsvarar en ökning med cirka 133 % i nettoflöden sedan slutet av första halvåret jämfört med Global Defence på +23 % och European Defence på 29 %.
Investerarnas aptit för försvar är fortsatt stark då geopolitiska risker och moderna krigföringskrav driver strukturella medvindar för sektorn. Försvarsentreprenörer i framkant inom avancerad flyg- och rymdteknik, cybersäkerhet och drönarteknik tar en växande andel av de globala upphandlingsbudgetarna.
I Europa är allokeringarna fortfarande höga då regeringar över hela kontinenten reagerar på nya säkerhetsrealiteter med ökade utgiftsåtaganden. Investerare verkar fokuserade på lokala ledare med exponering mot underrättelsesystem, försvarselektronik och strategisk tillverkning.
Den ökade efterfrågan på ETFer inom artificiell intelligens visar att innovationstakten inom generativa modeller och företags-AI fortfarande är en viktig magnet för kapital. Investerare föredrar plattformar med skalbar AI-infrastruktur och exponering mot verkliga applikationer inom programvara, halvledare och robotteknik.
På andra håll rankades uran-ETFer på fjärde plats med +594 miljoner dollar i nettoflöden, medan cybersäkerhets-ETFer rankades på femte plats med +388 miljoner dollar. Båda teman fortsätter att attrahera kapital tack vare tydliga men hållbara drivkrafter: uran från den förnyade satsningen mot kärnkraft i övergången till ren energi och cybersäkerhet från eskalerande digitala hot och växande efterfrågan på motståndskraftig infrastruktur.
Rahul Bhushan, VD och global chef för investeringsprodukter på ARK Invest, kommenterade flödena: ”Investerare ompositionerar sig aktivt mot innovationsdrivna, strukturellt drivna teman i en föränderlig makromiljö. Med geopolitiska risker, genombrott inom generativa modeller och AI-ledd innovation uttrycker investerare starka åsikter om megatrender snarare än breda, odifferentierade exponeringar. Det är tydligt att tematiska ETFer inte längre bara är taktiska satsningar, de är centrala strategiska exponeringar.”