Ett växande antal företag som äger och förvaltar fastigheter har omvandlats till fastighetsplaceringar (REIT) genom åren. Detta steg gjorde det möjligt för dem att undvika att betala federal inkomstskatt på företagsnivå (förutsatt att de uppfyller IRS-riktlinjerna för en REIT) och utvidga sin investerarbas till inkomstsökande fastighetsinvesterare. Dessa kan nu även investera i fängelser.
En bransch som har utnyttjat REIT-strukturen de senaste åren är privata fängelseoperatörer. Branschens två ledare, CoreCivic (NYSE: CXW) och GEO Group (NYSE: GEO), omvandlades båda till REIT 2013. Här är en närmare titt på hur man kan investera i fängelser genom två olika fängelse REITs och vad som ligger framför sektorn.
Vad är ett fängelse REIT?
National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit) har ingen separat kategori för fängelse REIT. Istället räknar organisationen fängelseoperatörer som tillhörande undergruppen special REITs. Det fanns elva REIT i denna kategori i slutet av 2020, inklusive de som äger och förvaltar biografer, kasinon, jordbruksmark och utomhusreklamplatser. Ett par REIT fokuserar på varje fastighetstyp, vilket gör det möjligt för investerare att klumpa in dem i mini-undergrupper som fängelsefokuserade REIT.
Fängelse REIT skiljer sig från de flesta andra typer av REIT. Medan en typisk REIT äger kommersiella fastigheter som den hyr ut till hyresgäster och genererar relativt stabila inkomstflöden, erbjuder fängelse-REIT olika fastighetslösningar till statliga enheter.
Exempelvis förvaltar CoreCivic cirka 19 miljoner kvadratmeter fastigheter som används av myndigheter. Företaget har tre rörelsesegment:
Säkerhet: CoreCivic hanterar 14,7 miljoner kvadratmeter kriminalvårds- och interneringsanläggningar på uppdrag av federala och statliga myndigheter. Driften av säkra korrigeringsanläggningar levererade 85% av företagets NOI under 2019.
Fastighet: Företaget äger 3,3 miljoner kvadratmeter utrymme som korrigeringsanläggningar och andra statliga servicebyråfastigheter som det hyr ut till statliga myndigheter. CoreCivic bedriver utveckling och återförsäljning av uthyrning av anläggningar som hyrs ut till statliga operatörer. Dessa aktiviteter bidrog med 10% av dess NOI under 2019.
Community: Företaget driver 700 000 kvadratmeter lokalkorrigeringsanläggningar som tillhandahåller återinträde för bostäder. Dessa aktiviteter gav 5% av dess NOI under 2019.
Således tjänar CoreCivic i första hand pengar på att förvalta och driva fastigheter på uppdrag av statliga myndigheter snarare än på ägande och leasing av anläggningar. I realiteteten har detta företag valt att inte investera i fängelser själva, bara driva dem.
Samtidigt äger eller hyr GEO Group 93 anläggningar som tillhandahåller säkra, återinträde och ungdomstjänster för myndigheter. Företaget har också ett skattepliktigt REIT-dotterbolag (TSR) som hanterar 30 anläggningar för amerikanska och utländska myndigheter, inklusive 22 som tillhandahåller säkra tjänster, två återinträdescentra, en ungdomsanläggning och fem internationella servicefakulteter.
TSR sköter också mer än 70 icke-bostadscentra och tillhandahåller elektroniska övervakningstjänster (t.ex. ankelarmband) för mer än 155 000 övervakade individer. Bolagets ägda och hyrda anläggningar bidrog med 65% av NOI under 2020. Dess förvaltade anläggningar levererade 10% och dess utländska tjänster och andra tjänster (som inkluderar anläggningskonstruktion och designtjänster) gav 25%.
Utförandet av fängelse REITs
CoreCivic och GEO Group omvandlades till fängelse REIT eftersom de trodde att strukturen skulle göra det möjligt för dem att utnyttja sin fastighetsexpertis för att skapa mer värde för dem som ville investera i fängelser. Tyvärr inträffade det motsatta.
Båda har signifikant underpresterat S&P 500 sedan konverteringen. Det beror på två viktiga frågor: dålig ekonomisk utveckling och en förändring i samhällets syn på privat fängelseägande.
CoreCivics ekonomiska resultat har minskat sedan det blev en REIT. År 2012 – det förra året som ett traditionellt C-corp – producerade företaget 157 miljoner dollar i nettoresultat och 423 miljoner dollar i justerad EBITDA. Snabbspolning framåt sju år och företaget hade bara genererat 146 miljoner dollar i nettoresultat och 420 miljoner dollar i justerad EBITDA under de senaste tolv månaderna som slutade i juni 2020.
Resultatnedgången kom även om REIT har utvidgat sin tillgångsbas väsentligt och orsakat att skuldsättningsgraden ökat från 2,6 gånger skuld till EBITDA 2012 till 3,9 gånger skuld till EBITDA 2020. Företaget skyller på sin underprestanda på måste betala en hög utdelning för att behålla sin REIT-status, vilket fick den att låna pengar för att finansiera tillväxt istället för att behålla kassaflödet.
GEO Group har gjort ett något bättre jobb för att öka sina resultat genom åren. Under 2012 genererade REIT 215,7 miljoner dollar i AFFO och 389,8 miljoner dollar i NOI. Det är på väg att producera 292 miljoner dollar till 294,5 miljoner dollar i AFFO 2020, tillsammans med 607,5 miljoner dollar till 610 miljoner dollar i NOI. På basis av aktier har AFFO dock minskat från 3,52 USD 2012 till ett förväntat intervall på 2,43 till 2,45 USD 2020. Det beror på en ökning med nästan 30% av företagets genomsnittliga utspädda aktier sedan det blev en REIT eftersom det emitterade nya aktier för att finansiera tillväxt.
Båda REIT har kämpat för att skapa aktieägarvärde eftersom det har blivit alltmer utmanande för privata fängelseoperatörer att få tillgång till kapital (eget kapital och skuld) på grund av samhällspress. Ett växande antal människor ser privata fängelser som en del av problemet och inte en lösning för att fixa USAs straffrättsliga system eftersom de drar nytta av fängelse. Således finns det ett upplevt incitament att hålla människor i dessa anläggningar istället för att hjälpa dem att återinträda i samhället där de kan bli fungerande medlemmar istället för att falla i återfall. Medan båda REITs ökar sitt fokus på samhällets återinträde, har det inte hjälpt till att lösa branschens imageproblem.
Den frågan har haft en betydande ekonomisk inverkan på fängelset REIT. Flera större banker har lovat att inte låna ut pengar till privata operatörer av fängelser och interneringscentraler, eftersom sektorn inte stämmer överens med deras miljö-, sociala och styrande initiativ (ESG). Under tiden har lagstiftare lagt press på sektorn, och vissa försöker avsluta användningen av privata fängelseoperatörer.
Slutligen har investerare försurat sig på branschen på grund av oro för ESG, potentiella nya regler och sektorns kroniska underprestanda. Det gör det mer utmanande och dyrare för fängelse REITs att skaffa externt kapital för att finansiera expansion, vilket har lett till att deras aktieräkningar och hävstångsnivåer har stigit, vilket sätter ytterligare press på deras aktiekurser.
Hur ser framtiden ut för fängelset REIT?
Branschförhållandena har blivit så utmanande att CoreCivic beslutade att överge REIT-strukturen och konvertera tillbaka till ett företag med början 2021. Det gör det möjligt för företaget att behålla mer pengar eftersom det inte kommer att behöva följa minimikrav på utdelning för att upprätthålla efterlevnaden av IRS vägledning för REIT.
Företaget har ursprungligen för avsikt att använda kontanter för att betala ned skulder. När den väl har nått sitt riktade skuldsättningsgrad på 2,25 till 2,75 gånger skuld-till-EBITDA planerar den att återföra en betydande del av sitt fria kassaflöde till aktieägarna via återköp av aktier och framtida utdelningar. Det kommer också att finansiera tillväxtmöjligheter, inklusive att utveckla nya anläggningar i sitt fastighetssegment och driva nya samhällstjänster som inte fanns tillgängliga under REIT-strukturen.
Å andra sidan planerar GEO Group att förbli ett börsnoterat REIT. Företaget minskade dock sin kvartalsutdelning med 29% i slutet av 2020 för att behålla mer kontanter för att betala tillbaka skulden. Denna åtgärd kommer att ge den ytterligare ekonomisk flexibilitet när den navigerar genom sektorns utmaningar.
Slutsatsen om fängelse REITs
Fängelse REIT har kämpat för att skapa värde för investerare sedan undergruppen bildades 2013. Det leder CoreCivic till att lämna sektorn. Medan Geo Group förblir engagerade i strukturen, kan det också gå mot exit om investerare vill investera i fängelser och dess jämförelse ger högre avkastning. I kombination med sektorns uppfattningsfrågor gör den okända framtiden för det återstående fängelset REIT det till ett oattraktivt alternativ för REIT-investerare i dessa dagar.
The iShares 20+ Year Treasury Bond ETF (TLT) holds US government bonds that mature in 20 years or more. Since peaking in March 2020 at $179.90 per share, TLT’s price is still down roughly 50%. Most of that drop happened as US inflation – and then interest rates – rose to multi-decade highs. But with inflation now below 3%, potential interest rate cuts ahead, and an interesting chart setup, the investment case for TLT could be building.
What is TLT?
The iShares 20+ Year Treasury Bond ETF (TLT) is an exchange-traded fund (ETF) that trades on the US stock market. The fund holds “long-dated” US government bonds with maturities of 20 years or more. By holding a basket of them, TLT reflects how investors generally value this part of the bond market.
Each bond in TLT is a 20-plus year loan to the US government. The investor lends money, and in return receives fixed interest payments (coupons) each year. The government sets the coupon rate when it issues (creates) a new bond, and that rate never changes. After issuance, the bond can trade on the bond market, where its price may move up or down.
What affects the value of long-dated US Treasury bonds (and TLT)?
All else being equal, long-dated Treasury bonds tend to be more volatile than shorter-dated ones. Interest rates and inflation expectations are the two main levers that can move their prices – and hence the price of TLT.
Interest rates: When rates rise, newly issued bonds pay higher coupons. Older bonds in TLT can then look relatively less attractive, so their prices may fall. When rates fall, it’s the opposite: new bonds pay lower coupons, so older bonds look “better” and may rise in price. Because TLT only holds long-dated bonds, its price tends to react more to interest rate changes than short-term bond funds. Rate shifts tend to have a bigger impact on long-dated bonds because their fixed coupons extend far into the future. Even a small change in yields can make those older coupons look much better – or much worse – for a very long time.
Inflation expectations: When investors expect higher inflation in the future, the fixed coupons (and principal) in TLT can look less valuable in today’s money. That perception can push bond prices down as investors sell bonds. And when investors think futureinflation will be lower, the same coupons can look more valuable today, which may support bond prices. Because TLT’s bonds mature further into the future, inflation has more time to erode their interest and principal repayments. That’s why long-dated bonds are usually more sensitive to inflation than shorter-dated ones.
The chart below compares the price of TLT (orange) with US interest rates (black) and US inflation (blue). It’s not an exact science, but TLT has tended to move opposite to both of them since the ETF launched in 2003.
Other factors can also play a role. The US government regularly issues (creates) new bonds, and if supply goes up, prices can fall. On the demand side, big buyers like pension funds, insurance companies, or foreign central banks can move the market. Credit risk perception is also key. Investors usually see Treasuries as very low risk, but not “risk-free”. So if they lose confidence in the US government’s repayment ability, it could hurt bond prices.
The investment case for TLT today
We’ve explained how lower interest rates and lower inflation might be a better environment for long-dated US treasury bonds. As explained below, there are reasons to believe we could be moving into that environment now.
The US Federal Reserve (Fed) essentially has two jobs, and it’s a constant balancing act between the two:
Keep inflation down (by raising interest rates to slow the economy).
Keep employment high (by lowering interest rates to speed up the economy).
US inflation peaked above 9% in June 2022, and it’s been trending lower ever since. Inflation isn’t very low yet (2.9% CPI as of August) – but it’s low enough for the Fed to focus more on job number two. Factor in a slowing economy, and the Fed is more likely to cut interest rates from here to boost employment numbers.
The chart below shows the US unemployment rate in orange. It’s now at 4.3% (August) – the highest unemployment rate since November 2021. In the past, unemployment rose gradually at first, before eventually breaking much higher. If that pattern repeats, we could see a bigger spike in unemployment.
Not only is the unemployment rate rising, but the number of new job openings is dropping, too. US nonfarm payrolls (new jobs excluding farming, private households, non-profits, and the military) showed that the US economy added just 22,000 new jobs in August.
And to make matters worse, the government also revised its earlier estimates down. The adjustment meant the US added around 911,000 fewer jobs in the year through March 2025 than first reported.
AI could also factor into these numbers. After all, companies are rolling out AI tech to improve productivity – and that puts pressure on the “human” job market. AI can also make goods and services cheaper to produce, which is inherently disinflationary (the opposite of inflation).
This setup could give the Fed more ammo for bigger rate cuts in the future. Throw in lower inflation, and we could see a solid backdrop for TLT.
The technical picture for TLT
Not many assets are trading near 20-year lows. But as the chart below shows, TLT is trading near technical “support” from the early 2000s (orange). Also note that TLT recently broke above a downward sloping trendline that’s been in play since December 2021. This may signal that selling pressure is easing, and buyers are stepping in.
The chart below shows Bollinger Bands around TLT’s price. Here, the middle band is TLT’s 20-month average price, and each red or green candle represents one month of price movement for TLT.
The further the outer bands are from the middle band, the more volatile TLT’s price, according to the indicator. At this point, the Bollinger Bands are pinching together – a sign of relatively low volatility for TLT. Volatility tends to be “mean reverting” – meaning it usually cycles from periods of lower volatility to higher volatility. If the bands now start to widen, and the price trends higher, we could see a sustained rally for TLT.
The next chart zooms into the weekly timeframe, where each red or green candle represents one week of price movement for TLT. In this case, the Bollinger band width represents the volatility of TLT around its 20-week moving average. The blue line underneath it shows the width of the Bollinger Bands – lower is narrower, and less volatility.
Last month, the Bollinger Bands reached their narrowest level since September 2018. In other words, TLT’s volatility reached its lowest level in seven years, according to the indicator. Now notice how the bands started expanding this month – from that very low volatility base. This suggests TLT could see more volatility going into the end of 2025. Keep in mind that volatility is direction neutral.
Risks
The investment case for TLT depends heavily on inflation staying low and the Fed being willing to cut rates. If inflation rises again, TLT may fall further. Heavy government borrowing could also pressure Treasuries if investors demand more compensation to buy the debt. And if the economy holds up better than expected, the Fed might not need to cut rates.
21Shares Artificial Superintelligence Alliance ETP (AFET ETP) med ISIN CH1480821375, ger investerare likvid exponering mot ett unikt decentraliserat AI-ekosystem som skapats genom sammanslagningen av Fetch.ai, SingularityNET, Ocean Protocol och CUDOS, en sammanslagning av fyra banbrytande projekt som bildar den största AI-alliansen med öppen källkod som är dedikerad till att påskynda vägen mot artificiell generell intelligens och superintelligens.
Fördelar
Decentralisering av datorkraft
Artificial Superintelligence Alliance (ASI) har säkrat över 200 miljoner dollar i dedikerad AI-datorinfrastruktur, vilket skapar världens största decentraliserade AI-datornätverk. Detta djärva initiativ syftar till att utmana teknikjättarnas dominans och bryta de centraliserade AI-grindvakternas grepp.
Genom att kombinera datacenter i företagsklass med resurser som bidrar med gemenskapen levererar ASI premium GPU-prestanda till upp till 50 % lägre kostnad än ledande molnleverantörer. Med 524 valideringsnoder och globalt distribuerad kapacitet säkerställer ASI låg latens och tillförlitlighet.
Denna metod vänder upp och ner på traditionell molnekonomi: allt eftersom nätverket växer minskar kostnaderna för utvecklare medan prestandan förbättras. Med den globala molnmarknaden som överstiger 500 miljarder dollar och AI-arbetsbelastningar som växer snabbt är ASI redo att ta betydande marknadsandelar genom att erbjuda ett mer kostnadseffektivt, högpresterande och öppet alternativ till dagens centraliserade modell.
Nästa generations AI-ekosystem
ASI Alliance har framgångsrikt genomfört en betydande tokenintegration genom att förena Fetch.ai, SingularityNET, Ocean Protocol och CUDOS för att skapa ett av de största decentraliserade AI-ekosystemen i branschen. Denna sammanslagning skapar en oöverträffad nytta för FET-tokeninnehavare, som omfattar autonoma agenter, utveckling av artificiell generell intelligens (AGI), datamarknadsplatser och distribuerad databehandling. Den demonstrerar också sin innovationskraft med ASI 1 Mini, den första Web3-inbyggda stora språkmodellen. ASI 1 Mini körs effektivt på minimal hårdvara, stöder modulärt resonemang och autonoma arbetsflöden och integreras sömlöst i ASI-ekosystemet, vilket gör det möjligt för communityn att staka, träna och deläga modellen.
Genom att kombinera effektivitet, tillgänglighet och decentraliserat ägande bygger ASI Alliance inte bara AI-infrastruktur; den omformar intelligensens ekonomi. Positionerad i skärningspunkten mellan Web3 och AI, är ASI redo att bli en transformerande kraft med massiv potential för tillväxt och påverkan.
Infrastruktur för intelligensens era
ASI Alliance bygger ASI Chain, den första Layer 1-blockkedjan som är uttryckligen utformad för decentraliserad AI-koordinering, autonoma agenter och interoperabilitet mellan kedjor. Till skillnad från traditionella molnleverantörer som introducerar systemrisker eller äldre blockkedjor byggda för enkla tillgångsöverföringar, är ASI Chain specialbyggd för AI-drivna arbetsbelastningar, med en skalbar arkitektur, säkerhet i företagsklass och ett dataflödesmål på över 1 000 transaktioner per sekund. Kärnan är ASI 1 Mini, som möjliggör intelligens på kedjan som ingen annan Layer 1 för närvarande erbjuder.
Lager 1-blockkedjor är hörnstenen i branschens framtid, med en marknad som redan värderas till över 1,2 biljoner dollar. Ledande nätverk har en genomsnittlig värdering på 45 miljarder dollar, vilket belyser det enorma gapet till ASIs nuvarande värdering på 1,7 miljarder dollar. Detta positionerar ASI för att framstå som det definierande Layer 1 i AI-eran och överbrygga blockkedjeinfrastruktur med intelligensens ekonomi.
Eftersom integrationen av AI och blockkedja förväntas nå 350 miljarder dollar år 2030, är ASI Chain perfekt positionerad för att dra nytta av denna tillväxt. Med stora företagspartners som Deutsche Telekom, Bosch och Alibaba Cloud som stödjer valideringsinfrastrukturen, är ASI Chain redo att accelerera AI-implementeringen inom olika branscher, vilket ger investerare en enorm tillväxtpotential.
Leonteq CHF Overnight Return Index (EUR) ETP (ONCE ETP), med ISIN CH1390861222, försöker följa Leonteq CHF Overnight Return (EUR Hedged) index. Leonteq CHF Overnight Return (EUR Hedged)-index följer den schweiziska penningmarknaden och ger en avkastning på 1/360 av referensräntan Swiss Average Rate Overnight Zinssatz (SARON) per kalenderdag. Valutasäkrad till euro (EUR).
Certifikatets TER (total cost ratio) uppgår till 0,10 % p.a. Leonteq CHF Overnight Return Index (EUR) ETP är det enda ETN som följer Leonteq CHF Overnight Return (EUR Hedged) index. Denna ETN replikerar det underliggande indexets prestanda syntetiskt med en swap.
Denna ETN lanserades den 4 november 2024 och har sitt säte i Schweiz.
Indexmål
Leonteq CHF Overnight Return Index ger syntetisk exponering mot Swiss Average Rate Overnight (”SARON”).
Beskrivning
Indexet syftar till att spåra rörelserna i SARON-räntan, som det breda måttet på kostnaden för att låna schweiziska francs kontanter över natten.
Det betyder att det går att handla andelar i denna ETF genom de flesta svenska banker och Internetmäklare, till exempel DEGIRO, Nordnet, Aktieinvest och Avanza.