REITs förekommer inom alla delar av fastighetssektorn, inklusive fängelser. Även om vissa kanske inte vill investera i företag som uppmuntrar fängelse kan dessa fängelse REITs anses vara kritisk uppdragsinfrastruktur.
Mycket av debatten i dessa dagar har att göra med demokratiska presidentkandidaten Elizabeth Warren, som har gjort privata fängelser till en del av sin kampanjposition. Hon sa att hon skulle avsluta ”federala privata interneringsanläggningar genom att avsluta alla kontrakt som Bureau of Prisons, ICE och US Marshals Service har med privata interneringsleverantörer.”
Hon fortsatte med att argumentera för att hon inte bara skulle eliminera federala privata fängelser, utan att hon också skulle stoppa federal finansiering till stater som fortsatte att använda dem. Sedan Warren gjorde sin fängelsepolitiska tonhöjd har aktier i två fängelse REITs förlorat cirka en tredjedel av sitt värde sedan juni 2019.
Geo Group (GEO) och CoreCivic (CXW) ger nu 13,5 procent respektive 11,4 procent. Även om prisnedgången för dessa två REIT föreslår risker, tror vi att utdelningen är hållbar och kan ge över genomsnittliga totalavkastningsutsikter.
Värdet styrs av politik
Med tanke på att dessa två aktier handlas på politiska utställningsmotiv ser vi fängelser som ”kritiska uppdrag” tillgångar som kommer att överleva oavsett vem som blir president 2020. Warren har verkligen gett upphov till störningar, men om någon annan kandidat vinner tror vi att aktier kan studsa tillbaka , eventuellt tillbaka 40% eller högre. Ser vi Trump vinna, förvänta dig att aktierna studsar tillbaka precis som de gjorde i oktober 2016 – GEO hoppade med 40 procent och CXW ökade med 61 procent.
Grunden är solid för båda dessa REITs, CXW: s kvartalsutdelning täcks väl med en AFFO (justerade medel från verksamheten) utdelningsgrad på 66 procent och GEO: s utdelningsgrad är hälsosamma 68 procent. Detta innebär att dessa högavkastande utdelningar täcks av kassaflödet och att den största risken för dessa REIT är att få kapital för tillväxt. Några av dessa bankers långivare har stängts av på grund av politiska risker, men ändå har mindre banker gått in för att tillhandahålla skuld.
Och även i händelse av en Warren-seger för presidenten syftar hennes plan bara till att begränsa ”vinstdrivande” i REIT-tjänstekontrakt genom att reglera avgifter som betalas för fängelse. Värdeförslaget för dessa REIT baseras dock på det faktum att de flesta stater inte vill driva fängelser. Och det är därför som outsourcing till fängelset REITs är värdefullt.
Marshalls kontor är CXW: s näst största kund, och som historien har visat förändras inte tjänster (kontrakt) över natten. Om Trump inte omvaldes och den nya administrationen väljer att minska tjänsterna kan det ta år att minska sängar.
Ännu viktigare är att alla stater arbetar med mer än 100 procents kapacitet och de har inte nödvändig finansiering för att hålla jämna steg med efterfrågan. Överbefolkning har lett till att många stater har begärt anbud för att finansiera och / eller bygga nya anläggningar (med REIT) som kostnadsbesparingsåtgärder.
Tänk på att aktierna är volatila nu, allt på grund av politisk motvind. Men om du är villig att ta risken kan det finnas det stora möjligheter att tjäna på fängelser.
